佛山招商银行【视频】国家海岸海棠湾总体规划与介绍！一起读懂海棠湾繁华的未来！-海南麦禾房地产

【视频】国家海岸海棠湾总体规划与介绍！一起读懂海棠湾繁华的未来！-海南麦禾房地产

国家海岸-海棠湾总体规划
最美国家海岸 ——海棠湾的区域价值解析
海棠湾是海南国际旅游岛建设的窗口之一。海棠湾位于三亚东北部，距离市区28公里，是三亚最后一块高品质的海滨资源。海棠湾还是三亚的东疆门户，与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾。长约22公里的海岸线美不胜收，拥有比肩世界著名滨海旅游度假区的国家稀缺性旅游资源，加上无可匹敌的北纬18度的气候优势，可谓是海南最后一块高品质的海滨资源。
开发晚，起点高
海棠湾是继三亚湾、亚龙湾之后，海南重点发展的一个区域暗杀星努努。尽管三亚市在2004年就启动了对海棠湾的开发，但直到2007年国务院才将海棠湾的发展提升至国家战略，确认了发展“国际化、世界级”标准的战略规划，“国家海岸”由此而生。而海棠湾从2007年出让第一块土地之后，“国家海岸”的定位汇聚了世界的目光，发展速度迅猛。
海棠湾的旅游价值在于优美的自然风光和当地有名的温泉资源。几年前蜈支洲岛与南田温泉的快速发展让世人目光转移向了这个片区碎丹青，如今"国家海岸"的宏伟规划更让更多人对海棠湾的发展充满信心。未来几年，随着酒店和商业的落成，相信海棠湾的旅游资源更加丰富齐全。
三亚市副市长、海棠湾管委会主任邓忠曾经说，“如果用一句话来推介海棠湾，那就是中国国家海岸，世界度假天堂。这既是海棠湾的旅游规划定位，也是海棠湾的开发建设目标”。
2009年，随着国家将海南定位为国际旅游岛这一重大利好政策的出台，特别是“亚洲最大免税商店”最终选址落户海棠湾后，海棠湾的开发才进入真正的高潮。
创新开发模式——打造一线酒店走廊
海棠湾的开发模式与传统的发展模式有所不同。先通过适度超前配套湾区基础设施，再谋求发展高端旅游项目，让项目增值部分带给老百姓更多实惠。所以海棠湾截止到2014年仍拒绝所有的纯房地产项目傅洁娴。
“低水平开发不如不开发，我们坚信，一流的环境资源+科学严谨的开发管理+更加充分实现价值的大旅游市场，必将使海棠湾身价倍增吉增佩玛。海棠湾的坚守，会有沉甸甸的回报!”三亚市海棠湾管理委员会总工程师曾树鑫说。
海棠湾旅游局局长叶凯中称，这是借鉴三亚湾等地的经验教训后得出的发展模式：海棠湾要转型，首先要把配套和服务业做起来，如果只依靠房地产项目，就浪费了国家的海岸资源。
在海棠湾一线海岸线上，布局32家超五星级国际品牌酒店及旅游项目。包括豪华精选、喜来登、康莱德、希尔顿逸林、万丽、凯宾斯基、威斯汀、洲际、索菲特、君悦、香格里拉、四季、瑞吉、蒙太奇、亚特兰蒂斯、华尔道夫、文华东方、丽思卡尔顿、万豪、皇冠假日、温德姆至尊等等，不允许一平方米的纯房地产项目跻身其中。海棠湾的发展旨在用速度超前的配套设施发展高端旅游项目。
全球规模最大的单体免税店落户海棠湾
“离岛免税”是国家对海南的利好政策。海南作为我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份，在区域发展布局中处于重要位置。为推动海南经济社会发展，国家制定了建设海南国际旅游岛的重要战略部署，并陆续出台了一系列政策措施。
离岛免税政策是指对乘飞机离岛旅客实行限次、限值、限量和限品种免进口税购物，在实施离岛免税政策的免税商店内付款，在机场隔离区提货离岛的税收优惠政策。
在2011年4月20日财政部就发布了《关于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的公告》，海南岛离岛免税政策正式实施。地点选在三亚市，由代表了目前中国免税业的最高实力与运营水平。三亚市免税店的营业面积约为10000平方米，主要经营包括国际一流品牌在内的香水、化妆品、首饰、手表、皮具、服装、太阳镜、海南当地特产等高端奢侈商品。
免税店开业的第一年，李冠廷就成为海南省的四大万人景点之一，离岛免税政策的实施极大的释放了国人高端购物的热情。但是在旺季客流高峰时期，顾客排队现象突出，限制了顾客的购物体验感，同时面积有限也影响了更多品牌的入驻。
为了提升店面的接待能力，使政策惠及范围更广，满足更多国人对免税购物的需求，2010年11月中国国旅集团与三亚海棠湾管委会正式签署项目协议，总投资超过50亿的国旅集团海棠湾免税购物中心成为海南省的重点项目，受到海南省、市两级政府的高度关注和支持。
2012年6月9日，海棠湾免税购物中心正式开工，12月8日结构封顶；2013年8月8日钢结构施工完毕，2014年1月工程建设基本完工，仅耗时18个月。
2014年9月1日海棠湾免税购物中心正式开业，营业面积达70000平方米miota，汇聚了近300个国际知名品牌，涵盖了服装、首饰、香水、化妆品、手表、太阳镜、小皮件等21个品类。目前市政已开通多条公交线路直通免税城，还有免费穿梭巴士为旅客提供便捷。
海棠湾免税购物中心的投入使用巨星成长计划，为“国家海岸”增添了魅力，在享受无限景色的同时诡爱，满足购物的欲望，让一个完美的旅程满载而归。
今年是海南离岛免税政策实施满5年。据三亚国际免税城介绍，海南离岛免税政策实施近5年来，三亚免税店进店游客数量超过2000万人次，免税品营收总额超过150亿元人民币。
而且，国家在今年正在酝酿进一步放宽离岛免税政策，核心内容主要包括有条件取消离岛免税购物次数、提高离岛免税购物限额，以及允许实体免税店开展网上销售等明德格物。
随着政策的放宽疯狂大卡车，海南离岛免税购物将进一步打开增长空间。而海棠湾也无疑成为最大的政策受益者。
301解放军海南分院
如今的海棠湾无疑是大三亚经济圈一颗璀璨耀眼的明珠。优美的自然风光笔头草，奢华的一线酒店走廊，还有全球最大的单体免税店。都让这个曾经默默无闻的海岸闪闪发光。但海棠湾的魅力还不止于此，“国家海岸”之称的海棠湾还在逐渐释放着它的风采。
专业权威的301解放军海南分院是海棠湾的另一个硬件配套设施。在2012年进驻海棠湾，一座现代化的医疗城出现在南海之滨权健骨正基。
海南分院占地约900亩，建筑面积38.3万平方米，由医疗区、疗养区、服务保障区三部分组成，是一座拥有58幢楼宇和一流现代化配套设施的医学城北马里亚纳。
据海南分院介绍，该院肩负着为海南建设国际旅游岛服务，为驻岛官兵和人民群众提供医疗保障服务，为边远艰苦地区工作和为国防建设作出贡献的科学家、劳模和英模提供短期疗养、查体服务等使命任务，将全力打造成为疑难危重病诊疗基地、战创伤急救基地、中央军委保健基地、高新技术辐射基地、卫生人才培训基地、医学科技研发基地和医疗信息整合示范基地。
蜈支洲岛
坐落在海棠湾内的蜈支洲岛，北面与南湾猴岛遥遥相对，南与亚龙湾相邻。蜈支洲岛距海岸线2.7公里，方圆1.48平方公里，呈不规则的蝴蝶状，东西长1400米，南北宽1100米。距三亚市30公里，凤凰机场38公里，紧靠海口至三亚的高速公路，位置优越，交通便利。
蜈支洲岛是海南岛周围为数不多的有淡水资源和丰富植被的小岛，有二千多种植物，种类繁多。蜈支洲岛还享有“中国第一潜水基地”的美誉，在岛上可极目远眺，看见烟波浩渺，海天一色。
作为中、高端旅游者必选的海南旅游景点，蜈支洲岛集热带海岛旅游资源的丰富性和独特性于一体。岛上绮丽的自然风光，极具特色的各类度假别墅、木屋及酒吧、网球场、海鲜餐厅等配套设施，和已开展的包括潜水、半潜观光、海钓、滑水、帆船、摩托艇、香蕉船、独木舟、拖曳伞、沙滩摩托车、沙滩排球、沙滩足球等30余项海上和沙滩娱乐项目，给前来观光和度假的旅游者带来原始、静谧、浪漫和动感时尚的休闲体验。
南田温泉
位于海棠湾镇的三亚珠江南田温泉，距离三亚仅有半个小时左右的车程。规划用地1500多亩，分为酒店区、别墅区、温泉区，有椰林别墅和最宽敞的豪华客房500多间。
温泉依山傍水，日排量8000多立方米，水温57℃，含有的氟、钠、锌、氡、钾等多种对人体有益的天然硅酸矿泉，1997年11月7日被国家工商总局注册为“神州第一泉”。
三亚珠江南田温泉区是由广州珠江实业集团投资建设的旅游度假项目。与其他的温泉项目有所不同，南田温泉被热带雨林树木环抱，尽享私密性的同时也可以完全融入大自然的怀抱。
喧嚣与神圣同在
海棠湾一直流传着一个美丽的传说。很久以前，一个名叫“海棠”的姑娘为了救下全村的渔民，和心爱的人一起跳海献身，所以这片海湾才取名叫”“海棠湾”。
这个传说来自于海棠湾目前尚未开发的椰子洲岛。椰子洲岛由17个自然岛屿组成，是藤桥东西两河的入海口，具有独特的水系生态，是目前海南保留最为原始的自然景观岛屿之一。
也许是人迹罕至的原因，踏上椰子洲岛，岛上没有一条正式的路，生长着各种灌木和蕨类植物，张扬着充满野性的生命力。特别是岛上的万棵椰子树，一律以惯有的姿态直指天空，让人不得不举首仰望。就因为岛上长满椰子，人们便称之为椰子洲岛。
在一线酒店带和购物中心的繁华之外，海棠湾还保留一块宁静神圣之地，与传说一起流传至今。褪去了购物中心的喧嚣，在美丽的椰子洲岛，伴着碧水蓝天岷县天气预报，能成就一幅美丽的画卷。
仅依靠自然资源已非制胜法宝
“市场万象，多元竞争”是2015年海南旅游地产市场一大特征。在我国旅游度假市场发展迅速的今天，客群需求趋于多元化，单纯依靠自然资源为核心的旅游引擎吸引力显出不足。云南、环渤海、长三角等区域挤占海南市场，海南传统的旅游度假模式正接受前所未有的挑战，转型升级亟待解决。
另一方面，旅游需求空间的增长更加刺激政府及企业加大创新及开发力度，促进旅游产品的进一步多元化竞争。
目前，三亚和全国楼市一样面临痛苦的去库存阶段，但同时，三亚也正处在转型升级的关键时期，面临着难得的发展机遇。
在2015年海南商品房市场报告中明确可以看到，海南目前以自然资源取胜的开发模式显然已经不具优势。根据乐居调查显示一鸣特沙发，在2015年，海南省开发投资继续保持较快增长，房屋销售面积及新开工面积稳步增长，土地购置面积下降，去库存压力加大。
作为以旅游度假地产取胜的海南，自然资源一直以来都是其独特的法宝。然而，在近些年，海南旅游资源不足，滨海资源难以继续推动旅游经济、土地经济快速发展，政府加大力度推动旅游产品多元化，放开相关限制。
坚持自身特色—BT建设模式
北纬18度，被誉为上帝对人类的一种恩赐。同处这一纬度的三亚，不仅是国际著名旅游胜地，同时也是全球最佳的有机农业、观光农业的绝佳地域和不可多得的农业育种胜地。所以，在海棠湾的规划中佛山招商银行，不仅要将海滨资源发挥得淋漓尽致，同时也要挖掘其稀有的农业潜力，将农业发展和生态观光相结合，引导海棠湾的旅游发展走向高端。
然而，海棠湾作为一个国际旅游岛，在海南面临转型时刻，业内人士猜想，常规的旅游资源和旅游项目显然无法满足人们对其国际化的想象，因此金莲花分散片，海棠湾未来是否会允许赛马、博彩等国际上通行的高端旅游区常设项目呢？
对于外界的说法，三亚和海棠湾的官员给予了否定，海棠湾整体要传达的概念是综合旅游度假区，跟博彩、赛马无关，其发展目标是“中国国家海岸，世界度假天堂”。
“海棠湾是国家稀缺资源创世者之眼，区位和场地资源特性决定了它的基本功能必然是热带滨海旅游度假区，必须建成国家级、世界级的旅游度假区，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象”。
同时，与亚龙湾的发展模式有所不同，海棠湾致力于满足不同人群的旅游度假条件。因此除了沿海岸的高端品牌酒店外，海棠湾还在二线地段规划建设中端酒店，三线地段建设具有当地特色的风情小镇，这些相对低端但非常有特色的旅店，与滨海高端酒店形成互补。
其中，风情小镇的建设引发国内外的热切关注。风情小镇建设创新采用了BT模式，即不需要政府投资，由国内有信誉、有实力的国有企业，诸如保利、天房、中外建、招商地产来出资建设，政府可在小镇建设完成后的3年内逐渐回购。这一建设模式大大缓解了地方政府的财政压力。
在旅游区开发中引入BT模式，在国内并不多见。据了解，海棠湾首批7个风情小镇建成后，可安置当地7700户农民。他们不仅将因此提升安居水平，同时还将通过开设家庭旅馆等生意而获得新的就业谋生手段。
独创“海棠之旅”运营模式
海棠湾风情小镇和一线酒店走廊一样，成为海棠湾的一大特色。在保证海棠湾本土村民安置的情况下，体现出了旅游资源的差异化和人文气息。更为重要的是，风情小镇将建设成为一种“海棠之旅”的发展模式，让百姓从海棠湾旅游中受益。
海棠湾各具风情的小镇在规划设计阶段就充分考虑公建、配套、商业设施及商业氛围的培育，在户型设计上广泛征求村民意见，融合未来居住和商业发展的需求，为村民提供了“下店上居”的商住方式天价前妻吕颜，为村民创业，进行二、三产业生产经营提供硬件上的可能。
而随着风情小镇的建设完工，一个个高品质、平民消费度假的运营平台“海棠之旅”应运而生。充满地方特色和人文关怀，而且价格优惠，在熙熙攘攘的游客中，逐渐发展成为一种较成功的商业模式。
海棠之旅的商业模式创新之处在于，充分运用互联网O20模式油城信息港。经海棠湾之旅审核合乎规则的房东或房源经营者，运用互联网渠道将空闲房屋的信息与价格发布，拥有旅游、出差或其他短期居住需求的租客浏览房屋相关信息、与信息发布者沟通并实现租住交易，并自愿接受海棠之旅管理条款的行为。核心是在线预订、支付、然后到线下享受服务、旅游社区管理。
“海棠之旅”运营模式将电子商务与“国家海岸”旅游休闲相结合，实现社区升级发展与经济全新转型。
（文/安家杂志地产期刊，2016年5月）
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