彭家驹南阳房价飞涨，半年涨幅26%，还原真实的南阳房产市场！-南阳城市网

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“K2要来咱们这儿了！”
不知谁在地市群里嚷嚷了一句，群里就此炸开了锅，七嘴八舌的开始商量对策。
2016年郑州房企对于K2彪悍的作风印象太深刻了，这种紧张感也不自觉地传导到地市，尤其是当地拿城改用地的房企更是暗自捏冷汗，希望这个“瘟神”赶紧走。
而K2，没有再嚷嚷着参加这座城市的土拍，却虚晃一枪杀到距离此地200公里外的另一座城市参加土拍，这座城市就是南阳。
1
南阳地王的诞生

▼地王基本信息

根据知情人士透露，参加本次土拍的房企包括建业、碧桂园、中梁、金科、昌建、K2、雅居乐等九家房企，根据测算该项目综合售价在10000元/㎡左右，按照高低配计算高层售价8500元/㎡左右，洋房售价11500元/㎡左右，销售价格基本达到南阳房地产市场峰值。
▼机智如南阳建业

2
南阳的三个关键词

1人口
任泽平说：房价长期看人口，中期看土地，短期看金融，其实很少有人知道南阳是河南人口第一大市，截止2016年末南阳总人口为1188万人，占河南省总人口的10.6%。
▼2012-2016南阳人口以及城镇化率

南阳人口比重在河南省位居第一，2016年年末总人口为1188万，常住人口1006万；南阳市区人口163万，其周边唐河县、镇平县、方城县常住人口都在80万以上，根据南阳“十三五”发展目标到2020年力争中心城区人口达到200万人。
总结一句话：南阳是人口基数大、群众基础好。
2棚改
先来了解一下南阳房价的二个阶段：
2012-2014年：房价慢车道。
这一阶段南阳房地产市场有两个特点：
1、房地产发展过剩。主要原因是高速扩张的城建，其中最主要的推动力是2012年南阳举办农运会，不到4年的时间共拆除各类建筑550万㎡，其中2011年中心城区面积从70公里增加到100平方公里，中心城市基础投资超过30亿元。
2、严重依赖民间金融。2014年6月，央视《焦点访谈》曝光南阳建筑市场“瘦身钢筋”后，南阳市政府对全市的房地产进行整顿，许多依靠高息融资的地产项目不得不停建，也让严重依赖民间金融生存的地产业资金突然绷紧、断裂，至今南阳还有许多手续不全的烂尾楼。
这一阶段南阳房地产市场，房价虽有涨幅，但属于慢车道，2014年南阳房价4000元/㎡左右。
2015-2017年：房价快车道。
2018-2020年是棚改攻坚年：
2017年5月，国务院常务会议提出了“三年棚改攻坚计划”，按照计划2018年到2020年，我国将再改造各类棚户区1500万套，其中2018年为580万套。
南阳房价进入快车道期间正好处于棚改加速期，房价从2014年的四千块一直窜到2017年的七千块，三年时间涨幅为75%，年复合增长率约14%，其中2016年和2017年南阳房价涨幅尤为凶猛。
根据官方网站显示，2018年南阳全年开工建设棚户改造59个一共35171套，中心城区棚户改造21个项目一共21111套（卧龙区10个、宛城区8个、高新区2个、城乡一体化示范区1个），其中中心城区的棚改超50%为货币化安置，并且要求2018年6月底开工率达到90%。
在这一波棚改货币化浪潮当中南阳房价的高涨幅并不是个例，不少城市在棚改货币化推动下房价成功实现翻一番，甚至有些国家级贫困县也无可幸免。
但是呢，棚改货币化出现了变数！
6月25日财联社报道，国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。
圈重点：
1、国开行收回棚改审批权，现在必须总行审批，那么地方再想放水就难了。
2、过去是以货币化安置为主，今年以实物安置为主。
笔者在这段话看出了两个字“收缩”，一旦棚改货币化政策收紧，一首凉凉送给三四线城市房价。
3房价
棚改货币化是去库存的利器，随着货币化安置的逐渐增多，它的威力也逐步映射到了房价上。
▼2017年6月-2018年5月南阳房价（数据来源：吉屋网）


▼2018年5月南阳各区域均价

南阳城市发展是向东，重点板块为鸟巢板块和新区板块：
鸟巢板块生态资源丰富有李宁体育馆、鸟巢体育馆等；
新区板块依托白河生态资源，机场及规划高铁资源，未来价值明显。
认真的看看南阳房价，白河向东一溜烟的都是八千多，这真的是南阳的房价吗？
是的，确实是。
▼2018年5月南阳重点楼盘房价


3
超一线房企的“快、狠、准”
1980年蛇口工业园区管委会主任袁庚喊出口号 “时间就是金钱，效率就是生命”，这一句话影响了整整一代中国人，碧桂园和恒大更是把这句话演绎到极致，可谓是“十步杀一人，千里不留行”。
2015年底恒大进驻南阳，2017年恒大南阳两盘狂销28亿元，销冠南阳；
2016年初碧桂园进驻南阳，2017年7月碧桂园首个项目开盘，1.5小时狂销6.2亿……
而诸多南阳本土房企大部分卖的还没有恒大一个零头多。
是什么成就了超一线房企这么红的业绩？
“快”——
笔者以碧桂园为例：
碧桂园杨主席指示 “高周转是我们战无不胜的法宝”“高周转是抵抗任何风险的有效手段”。
碧桂园每天都在上演房地产的极限速度，碧桂园项目平均摘牌到动工为1.65个月，也就是50天；摘牌到开盘5.2个月，也就是156天。于此对应的是碧桂园速度，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用，一笔资金一年可以使用2.4次。

“准”——
准是产品定位精准，笔者以恒大为例：
恒大旗下有不同产品线，一条产品线对应一种客群，比如说悦龙台系对应是高端客户群体……
恒大来到某一区域，先调研该区域的客户群体层次，然后把相应的产品系直接复制过来，唯一需要改动的是户型面积、精装修标准等，所以恒大同一产品系全国基本长的都一样，河南是这样，你跑山东看也是这样，总有一种“似曾相识燕归来”的感觉。
“狠”——
超一线房企对于当地房价拉升狠，尤其是碧桂园，网上段子讲碧桂园到的三四线城市基本房价成功实现翻一番，事实也是如此碧桂园去的大部分三四线城市房价都被拉升的很快。

▼碧桂园南阳首府房价走势

▼南阳恒大帝景房价走势

4
后记
南阳21222套“棚户区”改造区域公布！
1、光武街道罗洼村区域城中村改造项目。范围：三里河以东、百里奚路以西、张衡西路以南。
2、溧河乡胡寨村构树庄区域棚户区改造项目。范围：南至雪枫路、东至长江路、北至规划区间道、西至白河路。该项目征收共涉及190户，征收房屋总面积32400平方米。该项目共建设征收安置住房250套，总建筑面积32400平方米。
3、宛城区老城区（南区）棚户区改造项目。范围：滨河路以北、人民路以东、汉城河以西、建设路以南区域。该项目征收共涉及18904户，征收房屋总面积2934956平方米，全部采用货币化安置。其中，2018年计划改造5000户、总建筑面积789393平方米；剩余户数、面积计划2019—2020年改造。
4、郑万高铁南阳市卧龙站（东区）核心区域棚户区改造项目。范围：周庙村、丁营、下曹营。该项目征收共涉及2620户，征收房屋总面积1529640平方米。该项目共建设征收安置住房2620套，总建筑面积1529640平方米。
5、郑万高铁南阳市卧龙站核心区域棚户区改造项目。范围：马庄、施庄、正营村正营、周庙村洪营、周营、西马营光武路以北、人民路以东、天山路以南、温凉河西区域。该项目征收共涉及1138户，征收房屋总面积191678平方米。该项目共建设征收安置住房1138套，总建筑面积254641平方米。
6、仲景街道东关社区城中村改造项目。范围：新华路以南、仲景路以东、滨河路以北、明山路以西。2018年计划征收501户、征收面积7.42万平方米，拟建设安置房501套，安置面积7.42万平方米。
7、汉冶街道区域旧城棚户区改造征收项目。范围：光武路以北、人民路以东、天山路以南、温凉河西区域。该项目征收共涉及300户，征收房屋总面积56000平方米。该项目共建设征收安置住房560套，总建筑面积67200平方米。
转自：南阳棚户区
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